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“我国特色小镇建设已成为稳投资的重要组成部分。” “全国特色小镇总投资超万亿元”。 这是新华网和南方日报近期的重要报道。 上个月，《光明日报》也发表文章《以特色小镇建设为抓手推动乡村振兴》。

2016年7月以来，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发文推进特色小镇培育，特色小镇在我国如雨后春笋般涌现。 截至目前，除了官方认可的两批、上百个小镇项目建设外，还有更多来自民间资本的更广泛意义上的特色小镇。

投资是一方面，关注效益也是适当的。 恰好，莱茵体育或许是一个非常好的观察窗口。

12月6日，莱茵体育正式公告：出售莱茵达西部体育发展有限公司（简称“西部体育”）和莱茵达体育小镇建设开发有限公司（简称“莱茵达西部体育”）100%股权。体育小镇”）变更为关联方“成都文旅集团”“莱茵小镇”），交易双方均为成都体育产业投资集团旗下子公司，最终均受成都市国资委控制。

要知道，莱茵体育第三季度的成绩一直很烦人。 即前三季度营业收入同比下降87%，归属于母公司股东的净利润亏损超过6000万元，同比暴跌405%。 此时出售，显然是为了扭亏为盈。 避免被ST封顶。

从体育大师高继胜手中接手莱茵体育的成都国资，拥有“成都体育第一体育股”的称号。 不过，面对莱茵体育的低迷业绩和亏损，应该说，在体系内转移资产和交易是最直接的。 ，而且是最有效的。

从披露的信息来看，成都文旅集团的日子并不好过。 例如，去年净利润近8000万元，其经营性净现金流量为-5769万元，这意味着仍需依靠融资或投资获取现金来维持公司运营。 今年前9个月营收10.36亿元，但不到去年24.4亿元的一半，净利润亏损-2344万元，经营性净现金流359万元。

不过有趣的还在后面滨州国际足球运动小镇，那就是被出售的两家公司，分别是“西部体育”和“莱茵小镇”。 从经营数据来看，“西部体育”去年及今年前10个月净利润持续亏损，经营性净现金流略有改善，而莱茵小镇去年及今年前10个月净利润也持续亏损。但今年以来的几个月，其经营性净现金流一直为负滨州国际足球运动小镇，且无改善迹象。

持续亏损的原因是什么？ 从西部体育来看，无论是商户租赁还是体育运营，都存在收入难以覆盖的困境。 前者可以归咎于经营不善，后者则说明体育场馆经营不赚钱。

在评估机构眼中，莱茵小镇主要是一家管理公司，没有实质性的商业运营。 主要是对无锡莱茵体育发展有限公司的投资，该公司尚处于建设阶段，无实际收入。

从最终评估结果看，以2019年10月31日为基准日，西部体育全部股东权益评估值为17,714.51万元，预计增加值10,330.75万元，增值率为139.91%； 莱茵小镇全部股东权益评估值为12,265.44万元，增加值6,247.4万元，增值率为103.81%。

无一例外，“西部体育”和“莱茵小镇”估值溢价较高的核心资产均为长期股权投资。 如前所述，“莱茵小镇”全资控股“无锡莱茵体育发展有限公司”，而“西部体育”则主要全资控股“林达（桐庐）体育发展有限公司”。

如果我们继续研究调查，不难发现“无锡莱茵体育发展有限公司”。 对应的是无锡锡东体育中心项目，而“林达（桐庐）体育发展有限公司”则对应的是“林达（桐庐）体育发展有限公司”。 对应杭州桐庐体育小镇。

2017年9月，莱茵桐庐公司成立后不久，就在杭州桐庐收购了2块土地，总面积超过17万平方米，共计258.36亩。 土地总价仅为1.9亿元。 杭州买地有多便宜？ 人们可以想象。 这只是莱茵体育与桐庐县今年3月达成的框架合作的重要落实步骤。

根据框架协议，莱茵国际足球小镇项目位于桐庐富春山健康城金中路西侧滨州国际足球运动小镇，规划用地面积1000亩，其中一期征地约677亩。一期工程将租赁周边约300亩土地用于后期征用。 预订。

莱茵国际足球小镇业态包括国际足球学校、足球俱乐部训练基地、冰上运动训练基地（含冰上比赛场馆）、体育场馆、体育产业孵化器、足球总部基地及相应的商业、办公、住宅、足球主题等。酒店（拟引进国际知名足球俱乐部主题酒店）等配套设施。

莱茵体育拿下该地块后，将总投资20亿元建设首个体育小镇——桐庐国际足球小镇，其中还将容纳2022年杭州亚运会相关赛事分赛场和主赛场。中国女子足球超级联赛。

当前，我国体育产业方兴未艾。 杭州的房价在飞涨，地价也在水涨船高。 虽然莱茵桐庐公司乃至西部体育都没有收入甚至亏损，但这并不妨碍他们获得高额保费。 究竟是什么让保费翻倍？ 其实归根结底是文化、体育、娱乐及配套住宅、商业建设的用地，当时是非常便宜的。

“无锡莱茵体育发展有限公司” 无法逃脱相同的业务逻辑。 根据莱茵小镇与无锡锡东新城管委会于2018年7月签署的《锡东新城商务区体育综合体项目合作框架协议》，今年5月，我们收购了红叶东路以北76亩地块西东新城商圈的河西中环，价格低廉。 成交价格9100万元，容积率≤1.2-1.4。 事实上，这是之前框架合作的“时间表”。 ”。

从土地性质来看，西东76亩土地为娱乐体育用地、商业用地。 “无锡莱茵体育发展有限公司” 是高端体育配套项目建设和运营的主体，包括但不限于羽毛球场、乒乓球场、健身中心、轮滑场馆等体育设施和场地。

如今集体出售，意味着将脱离莱茵体育，进入成都文旅集团体系。 此外，2017年，莱茵体育还与杭州市萧山区濮阳镇签署了“韵律濮阳”特色体育小镇合作协议，涉及韵律智能创新-体育产业智能园区、韵律体验--特色体育体验区（冰上、雪乡、渔人码头、乡村岁月、五大湖星空）。

当时，莱茵体育与四川彭州签署了“中国·彭州”葛仙山体育休闲小镇项目合作投资协议。 规划总面积约575公顷，一公顷=15亩。 你可以想象它有多大。 它被称为体育、休闲和娱乐的结合。 、创意地产、互联网创客集群，是一个以消费为主导的文化、体育、旅游、休闲为主的国际体育旅游度假区，总投资40亿元。

注：四川省彭州市葛仙山旅游区

早在2015年，莱茵体育就与黄山市政府签署了“国际户外运动基地”战略合作框架协议。 依托黄山市徽州文化艺术走廊项目区徽州学校片区，投资建设面积约500亩，建成具有黄山特色、可作为中小学生轮训基地多个项目的国家级和省级职业运动队。 涉及国际户外运动基地建设、体育品牌赛事打造、体育旅游发展。

业内人士做了粗略的计算。 上述签约的系列重大体育项目总投资约140亿元。 仅体育基础设施的投资就是一笔很大的支出。 然而，这是一个现金回笼缓慢的过程，因此拿下的土地必须配备住宅、商业物业等其他可销售物业。 这也是不少房企经营专业市场的一贯做法。

遗憾的是，2017年8月，国家体育总局下发《关于公布第一批体育休闲特色小镇试点的通知》（体群字[2017]149号），公布了第一批96个全国体育休闲特色小镇试点项目。级 在体育休闲小镇试点项目名单中，莱茵体育的多个体育小镇项目并未列入此名单。

一年后，体育总局再次发表声明称：“不符合条件的体育小镇将取消试点资格”。 认为，部分试点还存在政策落实不够、工作机制不完善、工作进展不理想、主导产业特色不突出等问题。 存在功能定位不明确、产业规划不明确、实施困难等问题。

就像很多大型地产企业一样，即使没有入围官方名单，但他们仍在建设特色小镇，并且还在如火如荼地进行中。 对于莱茵体育来说，上市公司规模较小，无法与财力雄厚的一线地产巨头相比。 目前它很难吞并这么多大项目。

对于莱茵体育原掌舵人高继胜来说，当莱茵体育由莱茵地产更名时，他大概是想彻底“去实现”，打造一个真正一流的体育产业玩家。 然而现实却很残酷，最终他也只能选择放手。 放弃对公司的控制权确实是一种遗憾。